• Susanne Rey

Als Ausländer eine Immobilie in Nordzypern kaufen

Aktualisiert: Jan 15

Wenn du, wie ich, daran interessiert bist eine Ferienimmobilie, deinen Altersruhesitz oder ein gutes Investmentobjekt in Nordzypern zu erwerben, dann solltest du folgendes beachten:




Nordzypern erfreut sich immer größerer Beliebtheit bei Deutschen, die Fernweh haben und sich den Traum von dem eigenen Apartment oder dem Haus in der Sonne erfüllen wollen. Aus eigener Erfahrung von meinem Kauf berichte ich welche folgenden Kriterien es zu beachten gibt beim Immobilienerwerb:



1. Die passende Immobilie für mich


Egal ob Kapitalanlage, Ferienimmobilie, Altersruhesitz oder ein Holiday Home zur Eigennutzung und Vermietung; wichtig ist das für dich passende Angebot zu finden.

Generell sollte man sich folgende Fragen beantworten:


  • Möchte ich ein freistehendes Haus (meist Resale, es sei denn Neubau), um dessen Instandhaltung ich mich kümmern muss

  • möchte ich ein Haus oder Apartment innerhalb einer Wohnanlage, in der ich alle gemeinschaftlichen Annehmlichkeiten in der Nähe habe (Pool, Gym, Spa, Restaurant, Spielplatz) und sich um deren Pflege gekümmert wird.


2. Professioneller Bauträger


Wenn es sich um einen Neubau handelt ist es wichtig, dass der Bauträger auch liefert, was er verspricht.

Unbedingt im Vorfeld Erkundigungen einholen, welcher Bauträger vertrauensvoll, liquide und natürlich qualitativ hochwertig ist. In Nordzypern gibt es etliche Bauunternehmen, aber nur wenige, die den deutschen Qualitätsansprüchen entsprechen.

Besonders dieses Jahr hat gezeigt wie wichtig es ist, dass


3. Vertrauenswürdiger Partner vor Ort


In Nordzypern werden alle deine Interessen durch deinen Anwalt vertreten. Es ist unabdingbar einen integren, internationalen Partner vor Ort zu haben, der die deutsche Mentalität und Vorgehensweise versteht.



"Ich möchte dir Schritt für Schritt den Prozess des tatsächlichen Immobilienerwerbs, sprich der Vertragsunterzeichnung und -registrierung in Nordzypern als Ausländer erklären."

Gehen wir davon aus, du hast deine Traumimmobilie gefunden. Natürlich gibt es hier wie überall verschiedene Szenarien. Privat, gewerbliche, Neubau oder Wiederverkauf. Zur Vereinfachung gehe ich in meinem Beispiel davon aus, wie es tatsächlich bei mir war.

Ich habe nach intensiver Analyse des Angebotes im Sommer 2019 direkt vom Bauträger ein neues Objekt, genannt „Natura“ (www.Naturacyprus.com) „Off Plan“ erworben. Das bedeutet, dass ich mich an Hand von Plänen und einer Präsentation entschieden habe, bevor der Bau begonnen hatte (Baubeginn September 2019).


Die Entscheidung ist getroffen. Der Preis steht. Wie geht die Immobilie nun in meinen Besitz über?


1. Deinen Anwalt kontaktieren

Hier geht nichts ohne einen Anwalt. Und da ist es natürlich besonders wichtig, die richtige Ansprechperson zu kennen, der man auch vertraut. Der Anwalt oder in meinem Fall, meine Anwältin, Eylem Sakir, spezialisiert auf Immobilienrecht, ist in jeden Schritt des Prozesses involviert.



2. Erstellung des #Kaufvertrages

Vorab etwas zur Preisgestaltung. Vorsicht: Wir sind nicht in der Türkei, sprich auf dem Basar. Es ist äußerst unüblich den Preis zu verhandeln. Was allerdings verhandelt wird, beziehungsweise nach den Interessen des Käufers abgestimmt wird, ist der Zahlungsplan. Generell ist der Zahlungsplan relativ flexibel und hängt vom Bauträger ab.


Da kommt dein Anwalt ins Spiel. Bei allen Abmachungen, Besprechungen, die mit dem Bauträger stattfinden, ist er bzw. sie anwesend, um jegliche Abmachung vertraglich festzuhalten.

Das kann zum Beispiel auch eine informelle Vereinbarung, wie die Haltung eines Hundes, beinhalten.


Sind dann alle Vereinbarungen ausformuliert, wird der entsprechende Vertrag durch die Kanzlei aufgesetzt.

Wichtig ist hier nochmal zu erwähnen. Der Anwalt agiert immer im Interessenschutz des Käufers.



3. Vertragsunterzeichnung


Kommen wir zum spannenden Teil. Mir ging es jedenfalls so, als ich den Vertrag unterzeichnet habe.

Wenn der Vertragsentwurf von beiden Parteien abgesegnet ist, wird dieser unterzeichnet. Der Vertrag ist in zwei Sprachen in zwei nebeneinanderstehenden Spalten unterteilt.

Englisch (in meinem Fall), und türkisch. Mittlerweile werden auch deutsche Exemplare von Der Kanzlei Sakir angefertigt, weil so viele Deutsche auch gekauft haben.

Da Türkisch hier die Amtssprache ist, bedeutet das, dass jedes offizielle Dokument auch in Türkisch verfasst sein muss.

Jede Seite des Vertrages inklusive aller Anhänge wird dreifach unterzeichnet. Vom Käufer, Verkäufer und einem Zeugen in unserem Fall, der Anwältin. Anders als in Deutschland kommt der Notar erst später ins Spiel.

Wenn also alle Seiten unterzeichnet und mit den entsprechenden Firmenstempeln versehen sind, werden die Exemplare aufgeteilt zwischen dir, dem Bauträger und ein Exemplar bleibt in der Kanzlei.



4. Notarielle Beglaubigung


Wie schon erwähnt, läuft das in Nordzypern anders. Wann auch immer ein Dokument notariell beglaubigt werden soll, wird der so genannte „Certifying Officer“ hinzugerufen.

Dieser kommt, prüft die #Legalität des Vertrages, zum Beispiel die Personaldaten des Käufers und beglaubigt das Dokument.

Jetzt kommt der größte Unterschied zu Deutschland, nämlich der Preis. Ich kann euch keine Tagesgenauen Preis nennen, da dieser in der lokalen Währung bezahlt wird, also in Türkisch Lira (TRY) und diese ja schwankt. Sehr zu unserem Vorteil natürlich. Aber ich spreche hier von ca. 30 €.

Jetzt sind alle Dokumente unterzeichnet und beglaubigt und damit ist die Arbeit des #Käufers erstmal erledigt. Alles Weitere im #Kaufprozess erledigt deine Anwältin und ihr Team für dich.


Damit alle Behördengänge für dich erledigt werden können, ist es ganz normal, dass du eine Vollmacht speziell für den Erwerb von Immobilien in Nordzypern, unterzeichnest. Die „Power of Attorney.“ Auch diese wird notariell beglaubigt.

Das ist natürlich notwendig, wenn du hier nicht lebst. Aber auch ich habe diese unterzeichnet.

Das bedeutet auch, dass die komplette Vertragsunterzeichnung theoretisch ohne dich persönlich stattfinden kann, wenn du das möchtest. Auch diesen Fall hatten wir hier schon. Absolut problemlos.



5. Kosten bei Vertragsunterzeichnung


Wir sprechen hier von ganz anderen #Anschaffungsnebenkosten im Verhältnis zu Deutschland.


Ich möchte mich jetzt auch auf die Kosten beschränken, die zu diesem Zeitpunkt im Kaufprozess anfallen. Eine genaue Auflistung der Anschaffungs- sowie aller Nebenkosten habe ich in einem anderen Video aufgeschlüsselt.


Die übliche Anzahlungssumme, die bei Unterzeichnung des Kaufvertrages an den Verkäufer zu leisten ist, entspricht 30 % des Kaufpreises. Damit ist sichergestellt, dass der Käufer es ernst meint und bevor diese Summe nicht entrichtet wird, wird der Kaufvertrag nicht offiziell im Grundbuch registriert werden.


Nach türkisch zypriotischem Gesetz müssen Verträge innerhalb von 21 Tagen nach Vertragsschluss beim Grundbuch hinterlegt werden. Hier verfährt man mit der „Stamp Duty“, der Stempelgebühr in Höhe von 0,5 % des Kaufpreises, die ans Tax Office entrichtet wird. Diese wird in der Regel gemeinsam mit der Anzahlung geleistet.

Um es mal an einem konkreten Beispiel darzustellen. Du kaufst ein Penthouse für 200.000 GBP. Alle Immobilienpreise werden in Pfund gehandelt, da die TRY zu starken Schwankungen ausgesetzt ist.

Bei einem Verkauspreis von 200.000 GBP entspricht dies einer 30 % Anzahlung von 60.000 GBP und einer Stamp Duty von 0,5%, 1.000 GBP.

Diese insgesamt 61.000 GBP werden dann an deine Anwältin entrichtet. Du merkst schon. Hier läuft wirklich alles über den Anwalt.



6. Registrierung der Immobilie


Sobald die Zahlung eingegangen ist wird der Kaufvertrag beim „Land Registration Office“ registriert. Damit ist dein #Eigentum vor zum Beispiel dem Verkauf an Dritte geschützt und der Vertrag hat Vorrang vor jeglicher nachfolgenden Belastung.


Dieser ganze Schritt im Prozess wird für dich erledigt. Das ist alles innerhalb der entrichteten Anwaltsgebühr enthalten, die übrigens 1.800 GBP entspricht.


Ich bin damals gemeinsam mit einer Angestellten Anwältin aus der Kanzlei zum „Land Registration Office“ gegangen, um mir das ganze vor Ort anzuschauen. Das erinnert wirklich sehr an eine deutsche Behörde. Allerdings ist die Stimmung sehr viel lockerer und freundlicher. Man kennt sich natürlich untereinander sehr gut.


Dann wird der Antrag dem Ministerrat gestellt, da jeder Kauf von unbeweglichem Vermögen durch Nicht- TRNC- Bürger vom Ministerrat nach dem Gesetz 52/2008 sanktioniert werden muss.

Eigentumsurkunde, Kopie des Lageplans, von dir ausgefülltes Antragsformular für die Kauferlaubnis, polizeiliche Führungszeugnis, werden dem Innenministerium zusammen mit dem Antrag vorgelegt. Das habe ich persönlich nicht mit begleitet. Da wird ein Termin vereinbart in der Hauptstadt, in Nikosia und wie gesagt auch das gehört zum Service durch die Kanzlei.


Die Erlaubnis ist nicht erforderlich, um einen Vertrag abzuschließen, sondern um das Eigentum zu übertragen. Während der Bearbeitung des Kaufgenehmigungsantrags nimmt der Ministerrat Recherchen beim Grundbuchamt, beim Militär und bei den Einwanderungsbehörden vor. Sofern diese positiv sind, wird die Erlaubnis erteilt.

Da hatten wir auch noch keinen einzigen negativen Fall.

Was zum Beispiel zu einer Ablehnung führen könnte, wäre eine Eintragung wegen eines Deliktes auf Interpol Ebene.


Der Genehmigungsprozess kann bis zu 6 Monate dauern. Das hindert allerdings nicht daran in die erworbene Immobilie einzuziehen, diese zu vermieten oder sogar zu verkaufen. Die Kanzlei stellt sicher, dass der Vertrag abtretbar ist.


Sobald die Kauferlaubnis erteilt wurde, werden alle notwendigen Bewertungsformulare für die Bewertung der Immobilie ausgefüllt. Die Steuern, die bei der Übertragung des Eigentums fällig werden, werden bezahlt und die Eigentumsurkunden werden in deinem Namen registriert.



Und damit ist der Kaufprozess an sich abgeschlossen.



Sonnige Grüße aus Girne



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